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『小猪看房』报告称北京租金将大涨,涨幅超过房价,比纽约更有潜力

小潴创投2020-08-01 10:05:29

来源:华尔街见闻(微信ID:wallstreetcn)授权发布

差一点我们就擦肩而过了


当前市场普遍认为,中国租金收益率太低,一线城市大多只有1.5%,且租金上涨乏力,涨幅持续低于房价涨幅。


但长江证券分析师谢皓宇、蒲东君在报告中驳斥上述观点,指出1.5%的租金收益率并不低,考虑到产业结构升级,未来租金将快速上涨,且涨幅超过房价,将复制纽约的经验。 


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未来一二线城市租金回报率将提升


目前租金回报率提升只需出现在一二线城市,特别是一线城市。


因为租金回报率在大部分二线和三线城市已经达到3%~4%的水平,所以不需要提升,需要提升的就是一线和某些二线城市的租金回报率。



租金回报率的提升,要么租金上涨,要么房价下跌。


一方面,从目前一二线城市的城市化进程以及产业结构来看,房价从长远来看还是会保持继续上涨的趋势,即便美国1960年完成城镇化进程进入存量房时代,房价也还是保持上涨态势。


另一方面,一线城市人口会因为产业结构调整出现再次流入,带来住房需求增加,推动租金和租金收益率的上涨。


2


纽约租金涨幅超过房价是常态


长江证券以纽约的历史经验为例,阐明产业结构调整将推动租金和房价上涨。其指出,在接近10年的逆城市化、之后的再城市化过程中,伴随着产业升级和调整,纽约的租金和房价从1980年开始上涨,且租金涨幅超过房价是常态:

 

纽约经历了近10 年的逆城市化(1970-1980 年)、然后到再城市化(1980 年以后)的过程。在多年的变化中,纽约的人口增速经历了四个阶段1,也就是在第三阶段的1970-1980 年间,人口出现持续性外流且10 年外流了82 万人。不过1980 年之后,人口再次回流,到1990 年回流了25 万。直到现在人口依然保持低位平稳增长。


 

纽约从1980 年开始,伴随产业升级和调整,产业就业人口开始回流,同时带来的是产业增加值和租金的上涨,至今名义租金上涨了450%,名义房价上涨了547%,而且租金涨幅超过房价涨幅是常态。



纽约新旧产业成功交替后,服务业在产业中占绝对优势,其中高端服务业尤其是金融服务业也成为其支柱产业,占比GDP17%。早在1970 年,纽约的服务业占比就已率先攀升至76%,1980 年服务业彻底取代制造业成为整个美国的主导产业,到2000 年占比更是高达90%。在1980 年后纽约后工业化时代,以计算机、金融业、出版、印刷等产业为基础的服务业构成了纽约市的新经济基础的同时,租金也一直保持上行通道。


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中国一线城市将复制纽约经验


回到中国房地产市场,长江证券表示,以北京为代表的一线城市类似于20世纪50年代的纽约,且更具潜力,预计随着第三产业比重的加大,以及非首都核心功能的疏解,租金和收入都将持续上升,租金回报率也将回归至合理水平:


对比纽约,北京目前处于逆城市化产业外迁导致人口流出的初期,也就类似纽约的1950年代。因为纽约和北京人口流动路径存在相似之处,既然现在北京处在人口流出的初期,那下一步必然是产业结构的调整和升级,新旧产业的替代会伴随人口的流入,带来租金的上修,也就对标纽约的1980 年之后。




报告称,一线城市以工业化进程最快的北京为例,对比数据发现,无论是房价增速还是租金增速,现在的北京都比纽约更有潜力


一是因为北京的产业结构调整才刚开始,收入结构调整也还没到位;



二是因为北京的城市化进程发展比纽约晚40 年左右,纽约已经在80 年代就已完成工业化。



与纽约相比,北京作为世界城市的产业基础还未形成,产业转型仍然在进行中,甚至还有很长的路要走。


从长期来看,第三产业比重还将加大,第二产业质量要提升,疏解非首都核心功能及相关产业要不断加强,这些都会带动租金和收入的进一步上升,使租金回报率回归到一个合理水平。



新媒体总监 位宇祥

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编辑:微笑的鱼


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